Nous aimons particulièrement les graphiques chez LesExpertsLuxembourg… et un graphique nous a particulièrement marqué ces derniers jours.

Parce que nous aimons quand les graphiques ont de jolies couleurs comme celui ci dessous :

Mais pas que de jolie couleurs…. les informations représentées sur ce graphique sont assez éloquentes mises les unes à coté des autres.

Ils représentent les variations des prix de l’immobilier dans différents pays mondiaux depuis 2005.

Son auteur Len Kiefer (http://lenkiefer.com/2016/12/10/global-house-price-trends) a travaillé les données présent sur le site de la Réserve Fédérale de Dallas Texas (Dallas FED US) qui tient un registre des prix de l’immobilier dans différents pays mondiaux depuis quelques années… (étonnant… mais pourtant bien tenu…) à lire ici : http://www.dallasfed.org/institute/houseprice/ les prix ont l’air vraiment cohérent, nous avons vérifié quelques pays avec la méthodologie utilisée.

Le plus intéressant est que la FED de Dallas retraite également ces données en tenant compte de l’inflation de chacun des pays.. le graphique corrigé est ici.

En effet la est toute la puissance de ces graphiques. Car un pays ayant une évolution des prix de l’immobilier de 50% par an avec une inflation de 200% n’est pas fantastique, loin de la… par contre l’inverse est plutôt alléchant….  En prenant en plus en compte que les taux d’endettement étant en plus souvent fixes (pas toujours, cela dépends des pays..). Nous avons la de bon indicateurs sur la reprise d’un marché immobilier.

Une idée…

Une idée nous vint alors… en bon financier que nous sommes, nous connaissons que trop bien les principes déterminant le prix d’un actif.

Un des grand principe en probabilité s’appelle “La régression vers la moyenne”.
Pour ceux qui ne sont pas habitués à cette notion, c’est très simple (au passage c’est bizarre qu’il n’y ai pas d’article Wikipedia en français pour ce principe, la page en anglais est pourtant bien détaillée : https://en.wikipedia.org/wiki/Regression_toward_the_mean), cela explique le phénomène classique : chaque résultats extrême aura une probabilité plus grande d’être suivi par un résultat qui approchera la moyenne, et donc moins extrême.

Exemple : vous passez un examen et obtenez une note vraiment très loin de la moyenne (vers le haut ou le bas du classement), si vous repassez le même examen vous aurez alors tendance à vous rapprocher de la moyenne et donc à perdre ou gagner des points, mais non pas parque vous êtes super bon ou super mauvais, mais  parce que sur une période répétée les résultats de l’examen auront plus de probabilités de se rapprocher de la moyenne et donc de s’éloigner des extrêmes…
C’est Sir Francis Galton qui le premier documenta ce phénomène en comparant des critères physiques entre les parents et les enfants. Des parents très grands ont plus de probabilités d’avoir des enfants plus petits qu’eux.. etc…

Des études ont également été conduites sur les titres des marchés financiers, en bref, les titres les moins performants devraient revenir vers la moyenne, donc monter et les titres les plus performants chuter vers la moyenne..etc.. Voir l’étude complète ici, une des études…

Et donc ?…

Vous voyez la où nous voulons en venir, les pays touchés par la crise ont vu le prix de leur biens immobiliers chuter de manière assez rapide et sévère, nous avons donc un phénomène de retour à la moyenne qui s’opère depuis ces derniers mois sur certains pays.

Attention ceci est une explication plus que rapide qui ne prend pas en compte les données macro-économique et la fiscalité immobilière de chacun des pays (Endettement, Chômage, etc…) qui pourrait expliquer de manière plus rationnelle pourquoi l’immobilier se (re)met à monter. Un pays qui serait encore en crise peut voir son immobilier continuer à chuter et donc s’éloigner encore plus de sa moyenne .. (Japon ?)

Conclusion : Allons voir du côté post crise

En conclusion, rien de véritablement nouveau quant à l’évolution des prix de l’immobilier des pays sortant de la crise, mais lorsque que l’on voit chacun des graphiques côte à côte et corrigés de l’inflation, on se dit tout de même qu’il y a certainement des arbitrages à jouer sur certains pays… nous avons pris le parti d’aller voir du côté de quelques pays du sud : Italie, Espagne, Portugal… ou encore plus au nord.. Irlande, ou États-Unis.

L’avantage de ces données est quelles sont corrigées de l’inflation, l’information est filtré est donc encore plus intéressante…

Nous détaillerons les véhicules et fonds accessibles pour jouer une possible “recovery” ou régression vers la moyenne des prix de l’immobilier dans ces pays… suite dans une prochaine publication..