Nous ressortons un ancien article de septembre 2017 qui avait fait couler beaucoup d’encre à l’époque de sa rédaction, revu en février 2018. Le marché luxembourgeois de l’immobilier résidentiel est tellement spécifique que nous aurions pu mettre à jour cet article tous les mois au vu du nombre de publications, articles etc. qui sortent sur ce sujet. Passionnant !
Retrouvez l’article de 2017 ici :
https://www.lesexpertsluxembourg.com/actualites/investir-dans-limmobilier-au-luxembourg/
Nous nous posions quelques questions :
- Quels étaient les facteurs de hausse des prix ?
- Étions-nous entrés en territoire de bulle ?
- Quelles mesures pouvaient être prises ?
- Fallait-il finalement acheter ?
- Quels-étaient les risques à monitorer ?
Force est de constater qu’après l’épisode de pandémie mondiale, la hausse s’est accentuée à un rythme soutenu, les facteurs décrits dans notre article ont été largement débattus : Podcasts, articles récurrents, fiscalité, position des politiques… Petit tour d’horizon 5 ans après notre premier article !
Bulle, pas bulle? normal ? anormal ?
Saluons l’amélioration du site de l’observatoire de l’habitat et également le nouveau site data.public.lu qui a d’ailleurs fait peau neuve entre-temps, avec graphiques dynamiques etc. une mine d’informations
https://logement.public.lu/fr/observatoire-habitat.html
https://data.public.lu/fr/datasets/loyers-annonces-des-logements/
La première interprétation qui nous saute encore plus aux yeux qu’en 2017 est le décalage flagrant entre l’évolution des prix de vente et des loyers. Sans aller dans les détails cela veut dire un écrasement manifeste des rendements des actifs, il n’étaient déjà pas glorieux en 2017 (entre 3 et 4% par an), nous ne prenons pas beaucoup de risques à annoncer que nous sommes dorénavant entre 1.5% et 2.8%.
Entre 2 et 3% de rendement ?
Inflation supérieure au rendement des appartements ?
Les prévisions d’inflation pour le 4ème trimestre 2022 sortent à 3,35% (temporaire, avec chute ensuite) donc bien au-dessus des rendements donnés par les simulations dans le tableau ci-dessus.
Dans un monde logique où l’argent des investisseurs chasse les taux, il existe deux variables d’ajustement :
- Augmentation des loyers pour passer au dessus du taux sans risque (qui devrait se retrouver à un moment proche de l’inflation) ?
- Diminution du prix de l’actif pour augmenter le rendement ?
Dans notre exemple un appartement de 70m2 / 1 chambre / 1 parking acheté au prix de 771.553 € se loue actuellement en moyenne : 1.481 €.
Deux choix mathématiques pour atteindre les 3.8% de rendement :
- Passer le loyer à 2 443 euros par mois
- Descendre le prix d’achat à 467.684 €
Hypothèse 1 pour les bailleurs avec des prêts à taux fixe, cela fait des beaux cash flows! Hypothèse 2 cela fait de belles moins values !
Inflation salvatrice ou fatale ?
Mais l’inflation ne se cantonne pas uniquement aux loyers, en effet sur les investissements immobiliers l’inflation touche également le prix de la construction qui augmente par le jeu des augmentations du prix des matériaux, de la main d’oeuvre etc..
Le prix élevé des biens pourrait donc encore augmenter suite à l’inflation ?
Idem pour les loyers qui sont indexés sur des indices permettant des revalorisations, eux aussi sont soumis à l’inflation, vu le décalage vont ils augmenter pour entamer un rattrapage ?
Pas si simple…
A trop considérer l’immobilier comme le placement refuge par excellence, on en oublierait presque l’épée de Damoclès que la hausse des prix à la consommation fait peser sur le marché résidentiel. En cas de dérapage incontrôlé de l’inflation, une réaction en chaîne s’opèrerait inévitablement : la Banque centrale européenne remonterait ses taux directeurs, les taux des crédits grimperaient, le pouvoir d’achat immobilier des ménages se contracterait et les vendeurs réduiraient leurs prétentions. « Ce phénomène peut entraîner, à terme, une correction du marché », prévenait récemment Pictet Asset Management.
Quid des investisseurs ? Ils seront toujours gagnants eu égard au mécanisme d’indexation des baux sur l’inflation. Chaque bailleur est en effet autorisé à faire évoluer le loyer du logement dont il est propriétaire en se basant sur l’Indice de référence des loyers (IRL). Même constat pour ceux qui misent sur l’immobilier d’entreprise à travers la pierre papier : « Grâce à l’indexation des baux sur des indices spécifiques à chaque classe d’actifs, les revenus locatifs des fonds immobiliers sont protégés contre l’inflation », rapporte Amélie Dauzet, directrice de la gestion immobilière chez Aviva Investors France.
Mieux vivre votre argent – Publié le 10/01/2022 à 16h24 [1]https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/2022/01/10/limmobilier-resilient-face-a-linflation/
Mais alors loyers trop bas ou prix de vente trop haut ?
Allons faire un tour du côté d’autres métropoles afin d’y comparer ce ratio Loyer / Prix de vente, sont-ce les prix de vente qui sont trop hauts ou les loyers qui sont trop bas ?
Sources : SeLoger.com, London data, Site internet agences immo locales
Bref une avalanche de chiffres qui affichent des rendements moyens entre 2.80% et 4.20%.
Luxembourg a donc un prix de vente des appartements parisiens, un loyer lyonnais et un rendement monégasque.
Il n’y a pas que le rendement dans la vie !
Nous avons pris le parti de ne comparer un seul paramètre ici , le rendement.
Un actif immobilier donne un flux financier qui pourrait donc se résumer par : Prix (achat) et flux financiers (loyers).
Bien entendu, ne tombons pas dans l’ultra capitalisme, un logement est avant tout un toit pour une famille où elle construit sa vie (du moins sa résidence principale sans parler d’investissement), d’autres critères entrent donc en ligne de compte (qualité de la vie, dynamisme du marché du travail, politique fiscale, météo, infrastructures, etc.)
Taux d’emprunt immobilier ? Changement de sens ?
Les taux d’emprunts ont été historiquement bas, ce qui permettait d’emprunter sur 25 ou 30 ans à des taux entre 1 et 2% rendant ainsi l’effort de remboursement moins douloureux.
A priori la fête est finie, si l’inflation ressort plus durable les banques centrales vont devoir monter les taux ce qui se fera ressentir directement sur les crédits immobiliers…
LUXEMBOURG – Une hausse spectaculaire des taux des prêts immobiliers va grever le budget des candidats à la propriété en 2022.
En l’espace d’une dizaine de jours à peine après Noël, les taux des emprunts immobiliers sur le long terme sont passés de 1,4% à près de 2%, «un taux que l’on n’avait plus avoisiné depuis deux ans», précise Yann Gadéa, chef du service courtage chez atHome Finance. «Pour combattre l’inflation (de 7% aux États-Unis!), la Réserve fédérale américaine a annoncé quatre hausses de son taux directeur en 2022», poursuit l’expert, «entraînant un impact direct sur la hausse des taux à la banque».
L'essentiel - 26 janvier 2022
Dans l’article de 2017 nous écrivions :
La baisse des taux d’intérêt et le desserrement du crédit à encore poussé les ménages nouvellement arrivés à s’endetter afin de pouvoir acquérir un logement, les prix des locations étant encore très proche des charges d’un remboursement d’un crédit. L’envolée des prix de l’immobilier fait également rêver ceux qui peuvent se permettre d’accéder à la propriété. En effet un grand nombre de transactions immobilières est également réalisé par des arbitrages de vente d’appartement avec plus-value et réinjection de celle ci dans un bien plus grand. Une sorte d’auto alimentation... rappelez vous, il n’y a pas assez de biens, les mêmes bien se retrouvent donc à changer de mains avec une belle plus-value.
…
Une hausse des taux :
Une hausse progressive des taux d’emprunt augmenterais mécaniquement la charge du remboursement immobilier sur les ménages (qui est déjà très très haute), cela aurait pour effet de ralentir le nombre de transactions, car peu de ménage pourrait se permettre d’acheter à ces prix et donc de faire retomber ou tout du moins stagner les prix.
LesExpertsLuxembourg - Sept 2017
Fiscalité, spéculation, le pied sur le frein ?
L’Etat veut protéger les particuliers du surendettement lié à l’achat d’un bien, et les banques de l’effondrement de la bulle spéculative. A compter du 1er janvier 2021, serrage de ceinture concernant le montant des emprunts possibles.
Pour un propriétaire qui souhaite étendre son patrimoine immobilier par un achat : le crédit accordé ne pourra dépasser les 80% du montant de l’investissement (et pour 800.000€ d’emprunt maximum);
Pour un primo-acquérant : 100% du montant du bien visé pourra être accordé, en fonction bien entendu des ressources disponibles pour assurer les mensualités;
Pour un achat lié à un déménagement (avec vente du bien précédent) : la barre est fixée à 80% du prix d’achat
Luxembourger Wort 18.11.2020 [2]https://www.wort.lu/fr/economie/les-banques-devront-limiter-les-credits-immobiliers-5fb5449ade135b9236848aa3
Mais Xavier Bettel pourrait bien sortir une autre réforme de son chapeau. Celle-ci porterait sur le taux d’amortissement accéléré. La mesure (qui permet aux propriétaires de déduire fiscalement une partie de leur investissement) pourrait bien être à nouveau révisée. Déjà cette année, le gouvernement a réduit le taux d’amortissement (de 6 à 5%) et raccourci la période pendant laquelle l’avantage fiscal s’applique (de six à cinq ans) mais cela ne pèse pas suffisamment sur l’envolée des prix.
Côté LSAP, Georges Engel ne cache pas que le parti socialiste serait prêt à abaisser à 2% le taux d’amortissement accéléré, voire même à l’abolir complètement. Au DP, Gilles Baum verrait plutôt une limitation quantitative, expliquant que l’avantage pourrait être accordé pour un premier achat immobilier, «mais pas sur une quatrième, cinquième ou sixième maison».
Pour le CSV, Gilles Roth lance une autre piste : «Il faut en finir avec un système qui permet de retirer 50.000 euros d’impôts sur chaque nouvel appartement acheté sur cinq ans.» Chez Déi Gréng, on se montre plus mesuré sur le sujet; Josée Lorsché répétant que l’urgence était d’abord à la construction, en main, publique, de plus de logements encore et encore.
Luxembourger Wort 26.09.2021 [3]https://www.wort.lu/fr/economie/les-banques-devront-limiter-les-credits-immobiliers-5fb5449ade135b9236848aa3
Pour les non-initiés ce joli schéma permet d’amortir un bien (5% du prix du bien hors foncier pendant 5 ans) et de déduire la totalité des intérêts d’emprunt des loyers d’un achat immobilier locatif. Ce qui provoque un déficit à imputer aux revenus imposables. Mesure prise pour aider à construire des logements neufs à la base. Qui s’emballe et ne profite finalement qu’à ceux qui peuvent s’endetter , voir l’étude publiée ici :
https://logement.public.lu/fr/publications/observatoire/note-30.html (Février 2022)
En moyenne l’utilisation du système d’amortissement accéléré et déduction des revenus locatifs négatifs permet de gagner 1% de rentabilité sur le projet locatif.
Ce qui porte les rendements entre 2.96% et 3.90%, les ramenant dans une certaine « norme » attendue par les investisseurs, avec en prime l’amortissement d’un crédit immobilier et la constitution d’un capital. (tout dépend du prix de revente…)
Simulation effectuée avec les simulateurs d’investissement projet immobilier locatif luxembourgeois :
LesExpertsLuxembourg.com
Excédent migratoire toujours positif
Pour revenir sur nos chiffres de 2017, le solde est toujours positif, baisse en 2020, est ce l’effet covid ou un retournement ?
Les racines du problème, le foncier ?
Nous écrivions en 2017 :
… cette augmentation des prix de l’immobilier est donc orchestré depuis plus d’une décennie par les propriétaires terriens qui ne libèrent qu’une partie infime des terrains créant ainsi l’augmentation des prix..
Étonnement (ou pas) nous n’avons pas trouvé beaucoup d’études sur l’évolution du prix des terrains, ou encore la nationalité de détention, ou l’âge moyen des propriétaires, etc…
La note 21 de l’observatoire de l’habitat datant de décembre 2015 [6] se conclut par : « Dorénavant, l’Observatoire de l’Habitat du Ministère du Logement réalisera une mise à jour annuelle des statistiques relatives aux prix de vente des parcelles situées en zone résidentielle, ce qui permettra un suivi des évolutions temporelles des prix du foncier à bâtir. Prochainement un indice hédonique des prix du foncier sera élaboré par l’Observatoire de l’Habitat »
Malheureusement nous ne l’avons pas trouvé ? si vous avez ces statistiques nous sommes preneurs.
..les terrains sont détenus par une grande partie de luxembourgeois, qui ne les vendent pas car le flux migratoire excédentaire et la pénurie de logements poussent les prix du foncier vers des sommets.
L’État n’a pas véritablement enclenché de mesures incitatives pour libérer les terrains, aucune taxe n’alourdit la possession du foncier et ne force les propriétaires terriens à s’en séparer et les plus-values qui s’accumulent au fil des années font penser aux détenteurs de ces terres que les prix vont encore monter.
La donne a quelque peu changé sur cette partie de l’équation qui donne de nombreuses réponses quant aux prix de l’immobilier, vus les niveaux bas d’inflation que nous avons connus ces dernières années, ce n’est pas le prix des matériaux ni les hausses des coûts des salaires qui poussaient les prix vers le haut mais bien le prix du foncier.
Les études que nous cherchions ont fini par arriver et les articles, notes et commentaires commencent à affluer sur les stocks et transactions concernant les terrains à bâtir.
Sans surprise on peut y lire :
La Note 23 de l’Observatoire de l’Habitat, publiée en 2019, a étudié pour la première fois
de manière détaillée les types de propriétaires du foncier constructible au Luxembourg
et a fait état d’un haut niveau de concentration dans la détention privée du foncier
Le degré de concentration de la détention du foncier constructible a également
très peu changé au cours des cinq dernières années. Les personnes physiques aux
possessions foncières les plus étendues détiennent toujours une grande partie du foncier
constructible à vocation résidentielle : 3 447 individus (0,5% de la population résidente)
possèdent la moitié de ce foncier (1 865 hectares) en 2020/2021.
Cet exercice fait ressortir de grandes différences entre catégories de propriétaires de
terrains en ce qui concerne l’intérêt pour le développement et le temps nécessaire à
la mise en construction. Les particuliers seuls pourraient construire près de la moitié
des logements potentiels sur leurs terrains, mais sont les plus réticents à construire. A
l’opposé, les Fonds et les acteurs de l’immobilier (seuls) affichent selon les estimations
des communes un haut niveau d’intérêt pour le développement. Ce croisement de
données a aussi permis de montrer que le haut degré de concentration au niveau de
la détention privée du foncier à vocation résidentielle se retrouve dans la production
potentielle de logements : 1 000 particuliers et 20 acteurs de l’immobilier pourraient
mettre en construction près d’un tiers des logements potentiels estimés dans les cinq
prochaines années.
De façon générale, les analyses montrent qu’un nombre non-négligeable de logements
pourrait être construit relativement rapidement. Si la construction de tous ces logements
potentiels – pour la grande majorité sur des terrains détenus par des particuliers et
des acteurs de l’immobilier – était effectivement démarrée dans les cinq prochaines
années, comme les communes l’ont estimé, cela mènerait à un quasi doublement des
logements produits par année.
https://logement.public.lu/dam-assets/documents/publications/observatoire/note-29.pdf
Le gouverneur de la banque centrale de Luxembourg signe également un papier au 21/01/2022 soulignant les risques accrus du marché immobilier et les sources identifiées :
Structural factors have played a prominent role, as the demand for residential dwellings has outstripped supply over a prolonged period, resulting in a persistent structural imbalance. The high level of household debt is a significant risk for the real economy, especially against the background of the adverse impact of the coronavirus pandemic on income and employment. As stressed before, an effective remedy will require a coordinated policy action. In a context of strong housing demand increasing the supply of constructible land and dwellings, including social and affordable housing, and ensuring a competitive construction sector would help to alleviate market constraints and shortage of plots and dwellings over the medium-term. They are also key in ensuring access to home ownership for the population at large and in avoiding dividing the population into “insiders” and “outsiders”. Reviewing the spatial planning policy would allow for a more efficient land-use across the territory (the price of constructible land is a key cost). Refining the taxation policy on vacant land and unoccupied dwellings – focusing on maximizing the steering and incentive effects rather than tax revenues – would discourage land hoarding and create incentives to increase housing development. Such concerted policy actions favouring constructible housing supply are critical to curb the structural factors that drove and are driving the economic, social, public finance and political problems as well as the housing vulnerabilities in Luxembourg. Moreover, measures aiming to align housing supply and demand need to be part and parcel of a broader infrastructure policy strategy at national, regional and local level (including education and transport), accounting also for considerations related to economic and environmental sustainability.
https://www.bcl.lu/fr/publications/Blog/Blog-14/index.html#_ftnref1
Le monde entier est en surchauffe…
Le marché immobilier dans son ensemble est en surchauffe, des alertes paraissent un peu partout parmi les organismes ayant pour but de contrôler les risques systémiques :
Residential real estate vulnerabilities have remained elevated in the countries that received ESRB recommendations in 2019. In a number of these countries, vulnerabilities have persisted in spite of recent measures introduced to address them. The latter countries are Denmark, Finland, Luxembourg , the Netherlands and Sweden.
In the latest warning, the ECB’s supervisors said commercial and residential real estate had become a cause for concern, and they planned to take a closer look at banks’ exposure to it.
“ECB Banking Supervision identified banks’ exposures towards the commercial and residential real estate sectors as a key vulnerability,” the ECB said in its newsletter.
CQFD.. ok et maintenant ?
Que va t-il se passer quand un petit nombre de propriétaires fonciers va se rendre compte que nous sommes peut-être sur un point pivot de la courbe de l’évolution des prix ? Mise en vente massive des terrains afin de pouvoir vendre au meilleur prix, donc offre abondante, donc diminution des prix donc augmentation des mises en vente suivie par les autres propriétaires etc.. ?
Le même phénomène qui entretient la hausse pourrait très très rapidement engendrer une chute des prix du foncier, et donc par effet boule de neige de l’immobilier… à relire la théorie « Castle in the air » de Keynes ou encore la bulle de l’immobilier japonais des années 90 !
La réponse à la question « Faut-il investir dans de l’immobilier locatif à Luxembourg » est une question assez épineuse et nombre d’études essayent d’y répondre.
Au vu des chiffres et indicateurs, si le rythme de progression des paramètres (biens disponibles, taux bas, immigration excédentaire, etc..) reste constant, le pays est entré ou va entrer en bulle dans les prochains mois. C’est maintenant aux pouvoirs publics d’anticiper l’atterrissage, car atterrissage il y aura lorsqu’un des paramètres va évoluer.
Soft-landing dans le cadre d’une politique de déblocage foncier régulé, accompagné d’inflation.
Hard-landing si un blocage intervient dans la musique que joue l’orchestre sur la partition de l’immobilier… rendez-vous aux environs de 2020 pour le savoir.
Source: Our 2017 article
Inflation persistante
Augmentation du coût de la construction
Augmentation des loyers
Taxes ou pression sur les propriétaires foncier
Taux de crédit en augmentation
Immigration en baisse
Recours au télétravail
Conclusion : entracte Covid désolé.. vous pouvez refaire vos jeux !
Nous vous donnions RDV aux environs de 2020 dans notre conclusion en 2017, mais entre-temps, nous nous sommes préoccupés d’autres problèmes, plus contagieux ceux-la… qui ont éclipsé toutes ces préoccupations bassement matérielles.
Nous voilà maintenant début 2022 nous retrouvons notre marché encore plus haut, les problèmes toujours autant identifiés (voire même quelques-un en plus) et le shift imminent…la saison 2 s’annonce à rebondissements…
Du côté des statistiques et des chiffres plus de doute (merci au STATEC et à l’Observatoire de l’habitat pour les publications), le marché, mais surtout les réserves foncières, ont agi comme une centrifugeuse à primo-accédants, les villes périphériques ont également eu droit à leurs hausses de prix, les logements au centre du pays sont devenus intouchables et complètement décorrélés des loyers pratiqués.
- Les 3 447 propriétaires privés de leur côté, n’ont pas été mis sous pression (pas de taxes ou autre) sur leurs réserves foncières regardant tranquillement les chiffres augmenter (200.000 euros l’are à Luxembourg), ils auraient eu tort de s’en priver.
- Les promoteurs de leur côté ont réagi en achetant des maisons souvent uni ou bi familiales à démolir afin d’y reconstruire des logements collectifs. Pas que du mauvais dans ces opérations, le parc immobilier étant du même coup rénové aux normes actuelles. Cependant au vu des prix de vente les surfaces habitables fondent comme neige au soleil afin de pouvoir tout simplement se vendre…(ce n’est pas en contradiction avec le télétravail ?) et surtout pouvoir se faire financer par la banque qui a reçu des directives de durcissement à l’octroi des crédits immobiliers.
- Les investisseurs ont continué à profiter des mesures d’incitations fiscales, réduites certes, mais toujours attractives.
- Les ménages se retrouvent coincés par un «FOMO : Fear of missing out», leurs connaissances et amis qui ont acheté des crypto-monnaies actions en bourse, appartements, maison, etc.. semblent gagner de l’argent, effet «pourquoi pas nous »? L’endettement est encore possible allons y, même si c’est un peu plus loin que la ville, il faut bien habiter quelque part…
Beaucoup de forces en présence vis à vis du marché immobilier au Grand-Duché de Luxembourg. Certaines dans le sens d’une augmentation d’autres dans le sens d’une baisse.. reste à savoir qui va l’emporter..
De notre côté, notre analyse est la suivante, mouillons-nous !
- Le gouvernement ne peut plus jouer la montre sur ces questions de logements, les taux bas ont aidé à avaler la pilule et à faire gagner quelques années de «non décision», mais le monde continuant de changer, une solution doit être prise concernant ce blocage sur les réserves foncières. À un moment il n’y aura plus assez d’acheteurs et le marché va se figer de manière naturelle.
- Une des clefs de cette équation sera de notre avis certainement l’inflation, si l’inflation pousse le prix (matériaux, main d’oeuvre,etc..) vers le haut en même temps que le prix des terrains chute ou stagne, cela résulterait en un soft landing et une stagnation des prix des logements.
- Dans le même temps les salaires augmenteront (normalement) [4]http://www.lessentiel.lu/fr/economie/dossier/ecolux/news/story/en-croissance-kpmg-augmente-les-salaires-14809252 et permettrons aux acteurs primo accédant et jeunes de revenir sur le marché en empruntant tout en respectant les gardes fous adoptés par les banques.
- Les loyers augmenteront également permettant d’augmenter le rendement des investissements, et dégager du cash flow pour les investisseurs ayant eu recours au crédit à taux fixe.
- Le télétravail peut changer la donne, en effet, plus besoin d’habiter au centre ville, villes excentrées ou pays étrangers deviennent une option valide et surtout moins chers et plus agréables (désolé mais Luxembourg n’est pas connu pour ses plages) . Tout dépendra des accords fiscaux et des employeurs, transports etc.. cela rebat les cartes également pour d’autres acteurs du pays (Commerçants, restaurateurs, Hoteliers, Aéroport..)
Idem pour la taille des logements se réduisant de plus en plus, ils serviront au minimum d’accueil pour des séjours courte durée lors de présence au bureau ? Les logements en chantier actuellement n’étant pas prévus pour le télétravail, serviront il uniquement de pieds à terre ?
Selon nous c’est le meilleur des scénarios toutes choses égales par ailleurs (qui en fait ne le sont jamais, Covid attentats, guerres, crises..) Ce scénario contente un peu tout le monde.. Jeunes, primo accédant, banques, états, investisseurs, etc.. mais l’avenir nous le dira, rdv fin 2022 pour la suite ?
References
| ↑1 | https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/2022/01/10/limmobilier-resilient-face-a-linflation/ |
|---|---|
| ↑2, ↑3 | https://www.wort.lu/fr/economie/les-banques-devront-limiter-les-credits-immobiliers-5fb5449ade135b9236848aa3 |
| ↑4 | http://www.lessentiel.lu/fr/economie/dossier/ecolux/news/story/en-croissance-kpmg-augmente-les-salaires-14809252 |
