Investir dans l’immobilier locatif au Grand-Duché de Luxembourg ? (02/2018)

//Investir dans l’immobilier locatif au Grand-Duché de Luxembourg ? (02/2018)

Mis à jour le 12/02/2018

Les expertsluxembourg.com sont établis au Grand-dûché de Luxembourg depuis plusieurs années.. (avec un nom comme celui la vous me direz c’est plutôt logique nous ne sommes pas au Zimbabwe…)

Une conversation assez régulière entre confrères luxembourgeois, travailleurs détachés 1)(le terme est à la mode, mais nous les appelons plutôt des frontaliers ici français, belges ou allemand, c’est à dire la main d’œuvre traversant la frontière chaque jour pour venir louer leur service ou ayant une occupation salariée 2)ceux qui déclarent leurs impôts au Luxembourg comprendront.. revient très souvent, c’est celle de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel au Grand-duché de Luxembourg.. des progressions assez… surprenantes

Un aperçu de l’évolution des prix de l’immobilier luxembourgeois

Évolution de prix de l'immobilier luxembourgeois de 2005 à T2 2017

Le pays à l’avantage d’avoir une base très bien documentée sur toutes les transactions du pays (prix au m2, nombre de pièces, fourchette, etc…) nous allons donc pouvoir décortiquer le phénomène avec assez de précision.

Vous voyez sur votre gauche l’évolution des prix de vente et location des appartements et maisons depuis 2005 jusque T2 2017. Chiffres actuels donc.

Une progression de +67,60% (le dernier point du graphique) en 12 ans pour les appartements

Pour faire plus simple… un appartement acheté 200’000 euros en 2005 se vend 335’200 euros en mars 2017

Impressionnant !  j’achète ?

Notez qu’il n’y a eu aucune baisse durant la crise de 2008 comme certains pays… mais attendez, ne sortez pas tout de suite votre chéquier…

Les plus avertis d’entre vous nous reprocherons de ne pas tenir compte de l’inflation (le gremlins que les banques centrales nourrissent en ce moment, après minuit d’ailleurs…). Voici donc ci-dessous le graphique ajusté de l’inflation..

Évolution des prix de l'immobilier luxembourgeois euros constant

Une progression pour les appartement de +32.7% (corrigée de l’inflation)..

Reprenons notre simulation précédente : 200’000 euros en 2015 +32,7% = 265’400 euros aujourd’hui.

Pour ceux que j’ai perdu avec ce calcul d’inflation : le même produit ou service acheté en 2015 se vend plus cher en 2017, non pas parce qu’il a pris de la valeur mais parce que l’inflation a poussé les prix vers le haut.  Un exemple simple, prenez un service très simple et courant, comme une coupe de cheveux qui valait 18 euros en 2015, elle en vaut certainement plus en 2017 ! Mais le temps passé pour cette coupe et la valeur ajoutée (ou les cheveux diminués ici 😉 ) sont identiques.

La progression uniquement liée au secteur de l’immobilier est donc de 32,7% sur 12 ans, soit 2,725% par an. Rien de bien excitant de ce point de vue.

Mais regardez le graphique de plus près, à partir de 2014 la courbe s’emballe. Entre T2 2014 et T2 2017 la progression corrigée de l’inflation est d’environ 20% sur 3 ans soit 6% par an.

D’autre se penchent également sur ce phénomène

De nombreuses études commencent à paraitre sur ce phénomène de progression de prix.. certain la nomme excessive, d’autre anormale… En tout état de cause les acteurs présent sur le marché pensent que les prix ne sont pas prêt de baisser, et donc achètent même si les prix semblent toujours plus élevés.. c’est forcément une bonne affaire vu qu’on essayera de vendre le bien plus cher dans quelques années et ce ne sont pourtant pas des japonais (voir : https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_spéculative_japonaise)

Un article récent datant du 12/09/2017 était intitulé : « L’immobilier trop cher pour 92% des résidents » …

Pour une majorité également, les résidents ne sont pas très optimistes à court terme puisqu’ils sont de plus en plus nombreux – de 78% l’an dernier à 86% cette année – à estimer que les prix de l’immobilier vont continuer d’augmenter au cours des 12 prochains mois.

Ou encore sur la concentration des crédits immobiliers sur une petites poignée de banque : http://paperjam.lu/news/limmobilier-entre-les-mains-dune-poignee-de-banques

le membre luxembourgeois du directoire de la BCE, serait conscient que le Comité européen du risque systémique classe le Luxembourg dans une «zone rouge» à cause du risque de bulle immobilière

Est-on en situation de bulle ?

La réponse est de notre point de vue… à ce rythme dans quelques mois nous y seront.

En effet de nombreux facteurs conjoncturels et structurels poussent les prix de l’immobilier au Grand-duché vers le haut.

    1. Taux d’intérêts très bas..
      Rien de bien sorcier ici à comprendre, l’argent est moins cher, donc emprunter plus et plus facile.. comme dans le monde entier.
    2. Offre / Demande :
      Il n’y a pas assez d’offres sur le marché par rapport à la demande, qui découle directement des points suivants :
    3. Flux migratoire fortement positif :
      Avec un excédent naturel et migratoire positif depuis de nombreuses années, le pays voit sa population augmenter tous les ans.
    4. Population immigrante hautement qualifiée :
    5. Travailleurs frontaliers en augmentation :
    6. Saturation du réseau autoroutier, peu de terrains disponibles..

Et les indicateurs ?

Vous avez donc compris ici que les prix de l’immobilier montent au Luxembourg grâce (ou à cause..) de ces différents facteurs, bien réels et quantifiables.

Cependant en tant que bon gestionnaire d’actifs, nous savons que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et qu’il faut parfois revenir à la base des techniques de valorisation afin de pouvoir détecter une période de bulle, comme l’explique très bien la théorie : « Castle in the air« . 3)The Castle in the Air theory speculates that an investment is worth a certain price to a buyer because the buyer would expect to sell it to someone else at a higher price.

En effet, bien que portée par des paramètres structurels et conjoncturels, la hausse des prix semblent s’accélérer et se décorréler des valorisations « attendues » par les modèles économiques classiques.

L’actif immobilier en tant que tel, comme tout autre actif est censé générer un intérêt pour son propriétaire (un loyer pour un bailleur ou le cout de la résidence principale qui remplace le loyer), ce loyer est un flux monétaire permettant de rentabiliser le capital investi et rémunérer le risque vis à vis du temps qui passe… (tout comme une action, un livret A, etc.. etc..).

Ce calcul est assez aisément pratiqué grâce à la méthode des DFC (Discounted Free Cash Flow) ou actualisation des flux futurs, il nous permet de connaitre la valeur d’un actif aujourd’hui, vis à vis des flux futurs envisagés (mesurer la valeur d’un actif quel qu’il soit : combien vaut-il aujourd’hui pour moi, compte tenu de ce que j’estime qu’il va me rapporter et me coûter dans le futur ? On peut ensuite en déduire la rentabilité)4)https://fr.wikipedia.org/wiki/Actualisation

Nous avons fait l’exercice rapidement en nous basant sur les données disponible sur le site : Observatoire de l’habitat : http://observatoire.liser.lu qui regorge de données sur les transactions immobilières et les annonces.

Nous avons récupéré les prix annoncés à la vente et la location 5)http://observatoire.liser.lu/tableaudeprix_recherche.cfm?pageKw=88 de la ville de Luxembourg, et afin de ne pas être hors marché (car la ville de Luxembourg est caractérisée par un grand nombre d’annonce mais également d’une position dominante en tant que capitale du pays) nous avons également pris la ville de Strassen, qui possède un grand nombre d’annonce mais qui est moins touchée par le biais « capitale ».

Nous avons téléchargés les loyers et les prix de vente moyens annoncés et les avons simplement mis côte à côte sur un graphique.

Attention, nous le concédons cet exercice admet plusieurs limites : les prix sont des prix annoncés (donc ce ne sont pas les prix réellement payés), ce sont des prix moyens, et nous ne touchons uniquement que 2 grandes villes du pays. Le calcul ne prends pas non plus en compte les frais d’entretien, l’évolution des loyers dans les prochaines années ou encore la fiscalité. C’est un instantané rapide de la situation afin d’en dégager une tendance.

Regardez le graphique de gauche, tout semble cohérent, les loyers augmentent avec les prix, de manière très similaire… sauf que… nous avons pris notre calculatrice et nous avons simplement calculé (encore une fois de manière très simpliste) le rendement généré par ces prix moyens, donc le rendement généré en cas d’achat d’un bien à un prix moyen et une mise en location à un prix moyen (annoncé)… et la… vous constatez une chute des rendements bruts.

Rien d’étonnant, le graphique de gauche est trompeur, notre ami Excel est farceur, les échelles ne sont pas les mêmes.

Vous pouvez constater par vous même (graphique de droite) les rendements chutent à mesure que les prix augmentent, car les loyers ne suivent pas la même augmentation !

Est ce pour autant sur-évalué ?  Tout dépends de ce que vous cherchez comme rendement, avec un taux sans risque proche des 0% vous êtes dans tous les cas à 3% au dessus du taux sans risque, brut.. ajoutez y la fiscalité et il ne reste plus grand chose.

La loi de l’offre et la demande, la vérité est ailleurs…

Principe d’économie basique, la loi dite de l’offre et de la demande… trop de demande pour peu d’offres et les prix augmentent mécaniquement.

Revenons sur ce principe rapidement, c’est important pour la suite : (https://fr.wikipedia.org/wiki/Offre_et_demande)

Étant donné un marché où pour chaque prix on associe une quantité offerte (la quantité que l’ensemble des vendeurs veulent bien vendre), et une quantité demandée (la quantité que l’ensemble des acheteurs veulent bien acheter), il existe un point d’intersection qui maximise le nombre d’échanges. Un prix un peu au-dessus laissera des vendeurs voulant bien vendre sans acheteur. Un prix un peu en dessous laissera des acheteurs voulant bien acheter sans vendeur. Dans les deux cas, le nombre d’échanges sera aussi plus petit qu’au point d’intersection. Il y aura de toute façon des acheteurs et des vendeurs qui ne seront pas satisfaits, mais ce sera à cause du prix et non pas parce qu’ils n’ont trouvé personne en face.

La dernière phrase est à retenir « il y aura de toute façon des acheteurs et des vendeurs qui ne seront pas satisfaits, mais ce sera à cause du prix et non pas parce qu’ils n’ont trouvé personne en face. »

Mais attendez… pour ceux qui connaissent un peu Luxembourg, vous pouvez vous apercevoir qu’il semble y avoir encore beaucoup de prairies et champs a quelques minutes du centre ville… prenons de la hauteur :

Carte google map de 2017 – cliquez pour zoomer

Regardez l’échelle de la carte…. 500 mètres… et la carte est bien verte aux alentours de la ville (voyez également Strassen vers l’ouest de Luxembourg, ville que nous avons pris en exemple plus haut.)

Voilà nous ne sommes donc pas sur une vue très large de Luxembourg, et la vérité nous saute à la figure.. Mais pourquoi ne pas utiliser tous ces terrains afin de faire augmenter l’offre ?

Parce que le foncier n’est pas disponible !

La hausse des prix de l’immobilier devrait s’appeler la hausse des prix des terrains !

Et oui ! c’est la base pour construire des logements (maisons ou appartements..) il faut un terrain, et la vérité c’est qu’il n’y a pas de terrains disponibles !

De nombreuses publications peuvent être retrouvées sur internet sur ce problème, depuis plus de 10 ans !… voici quelques extraits bien gratinés :

02.03.2004 – https://www.gouvernement.lu/901199/20040303boden_logement
Fernand Boden: Autant les promoteurs publics que les privés sont en train d’augmenter l’offre en logements, je crois que les prix devront ainsi cesser d’augmenter de façon anormale. Notre système d’aides permet aux citoyens d’accéder à la propriété certes, pas d’un jour à l’autre dès la fin des études, mais en faisant preuve d’un peu de patience et en n’oubliant pas d’épargner.

14.05.2006 – https://www.gouvernement.lu/772501/15boden_logement
Ni l’État, ni les communes, ni les promoteurs publics ne disposent de réserves foncières substantielles. La rareté de terrains disponibles (achats massifs de la part de promoteurs privés, non-disponibilité en raison du défaut d’autorisations communales et étatiques, rétention à des fins de spéculation) et la demande croissante de logements ont généré la flambée connue des prix du foncier. Les pouvoirs publics demeurent trop impuissants parce qu’ils ne disposent actuellement que de peu d’instruments pour la maîtrise foncière.

07.05.2013 – http://www.carlothelenblog.lu/2013/05/07/logement-pilotage-a-vue-vs-bulle-speculative/
Le thème de l’existence d’une bulle spéculative mérite d’être creusé. En effet, si aujourd’hui, les prix sont tirés vers le haut suite à un excédent de la demande par rapport à l’offre, il n’est pas dit que, demain, cette tendance du marché restera de mise. En effet, contexte économique morose et croissance démographique continue ne vont pas main dans la main ad aeternam.

10.2015  – http://observatoire.liser.lu/pdfs/Note20_A4.pdf
Pour accroître l’offre de logements au Grand-Duché de Luxembourg, un enjeu majeur sera de mobiliser davantage les terrains disponibles détenus par les particuliers et les personnes morales, qui représentent 91,8% du potentiel foncier destiné à l’habitat.

19.04.2016 – http://www.lessentiel.lu/fr/news/luxembourg/story/Pas-plus-de-six-ans-pour-faire-b-tir-sur-son-terrain-10765009
Le Luxembourg manque de logements, mais pas de terrains à bâtir. 2 719 hectares, ou la taille de 3 900 terrains de football, c’est la surface constructible actuellement non utilisée dans le pays.

09.07.2016 – http://paperjam.lu/news/il-est-tres-difficile-dinciter-les-particuliers-a-vendre-leurs-terrains
Or, il est très difficile d’inciter ces particuliers à vendre leurs terrains pour les mettre en construction. Au Luxembourg, il n’existe pas de fortes taxes foncières ni de taxes sur les terrains non construits, donc pas vraiment d’incitants fiscaux à la remise sur le marché de ces terrains.

«C’est plus un problème de rétention que de spéculation. Les gens qui possèdent des terrains les gardent. Parfois parce qu’ils pensent pouvoir les revendre plus cher plus tard, mais aussi tout simplement parce qu’ils veulent disposer d’un patrimoine. Ça peut être un placement à très long terme.

Il y a un manque d’incitants à la revente pour des ménages qui n’ont pas de besoins financiers. Le foncier est un placement peu risqué et qui entraîne peu de coûts. Mais, au Luxembourg, les prix sont déjà tellement élevés que c’est celui qui voudrait spéculer sur le foncier qui en viendrait à prendre des risques.

15.09.2017 – Standard & Poor’s Grand Duchy of Luxembourg Rating Affirmed At ‘AAA/A-1+’; Outlook Stable
The main risks to growth are a hard landing in houses prices and loss in  attractiveness in a context of stricter international tax regulation.
Employment growth in the financial sector (44% of total employment from 32% in 2010) has contributed to upward pressures on house prices. This was also  supported by restrictive planning laws, limited supply in the rental market,  and tax incentives for house purchases. Moreover, low interest rates have  improved the borrowing capacity of residents, with mortgage lending having  increased by 6% in 2016, and expected to remain dynamic in 2017-2020. Still,  we do not see signs of deteriorating loan-to-value or loan-to-income ratios,  while lending conditions are becoming more restrictive. Nonetheless, potential deteriorating housing affordability could undermine consumption growth and  reduce Luxembourg’s attractiveness for foreign labor, while overvaluation could create financial stability risks.

Les luxembourgeois propriétaires terriens rentiers ?

Voilà donc la clef de voute de cette analyse… cette augmentation des prix de l’immobilier est donc orchestré depuis plus d’une décennie par les propriétaires terriens qui ne libèrent qu’une partie infime des terrains créant ainsi l’augmentation des prix..

Étonnement (ou pas) nous n’avons pas trouvé beaucoup d’études sur l’évolution du prix des terrains, ou encore la nationalité de détention, ou l’age moyen des propriétaires, etc…

La note 21 de l’observatoire de l’habitat datant de décembre 2015  6)http://observatoire.liser.lu/pdfs/Note21_A4.pdf se conclue par : « Dorénavant, l’Observatoire de l’Habitat du Ministère du Logement réalisera une mise à jour annuelle des statistiques relatives aux prix de vente des parcelles situées en zone résidentielle, ce qui permettra un suivi des évolutions temporelles des prix du foncier à bâtir. Prochainement un indice hédonique des prix du foncier sera élaboré par l’Observatoire de l’Habitat »

Malheureusement nous ne l’avons pas trouvé ? si vous avez ces statistiques nous sommes preneurs.

Le graphique ci dessus représente l’évolution de la part des étrangers dans la population totale luxembourgeoise (environ 48% au 01/01/2017).

Dans une note du Juillet 2017 7)http://www.statistiques.public.lu/catalogue-publications/regards/2017/PDF-09-2017.pdf on y apprends qu’il existe  « 11 communes où les étrangers sont plus nombreux que les Luxembourgeois »

Sans surprise ce sont les communes aux alentours de la ville de Luxembourg pour la plupart, ainsi que quelques communes du Sud.

Ce sont également ces communes qui possèdent les prix de l’immobilier le plus haut, et également une pénurie de terrains…

Nous pouvons en déduire sans trop nous tromper que les terrains sont détenus par des propriétaires personnes physiques pour la plupart de nationalité luxembourgeoise : 8)http://observatoire.liser.lu/pdfs/Note20_A4.pdf
« les terrains disponibles détenus par les particuliers et les personnes morales, qui représentent 91,8% du potentiel foncier destiné à l’habitat. »

Les nouveaux arrivant ou primo accédants, s’endettent lourdement afin d’accéder à la propriété et payent les plus-values aux propriétaires qui ont bien voulu vendre leur terrains ou qui possèdent des biens immobiliers depuis quelques années..

Conclusion : Rien ne va plus vos jeux sont faits !

Un petit résumé de tous nos jolis graphiques ci-dessus :  les terrains sont détenus par une grande partie de luxembourgeois, qui ne les vendent pas car le flux migratoire excédentaire et la pénurie de logement poussent les prix du foncier vers des sommets.

L’état n’a pas véritablement enclenché de mesures incitatives pour libérer les terrains, aucunes taxes n’alourdie la possession du foncier et forcent les propriétaires terriens à s’en séparer, et les plus-values qui s’accumulent au fil des années font penser aux détenteurs de ces terres que les prix vont encore monter.

La baisse des taux d’intérêt et le desserrement du crédit à encore poussé les ménages nouvellement arrivés à s’endetter afin de pouvoir acquérir un logement, les prix des locations étant encore très proche des charges d’un remboursement d’un crédit. L’envolée des prix de l’immobilier fait également rêver ceux qui peuvent se permettre d’accéder à la propriété. En effet un grand nombre de transactions immobilières est également réalisé par des arbitrages de vente d’appartement avec plus-value et réinjection de celle ci dans un bien plus grand. Une sorte d’auto alimentation... rappelez vous, il n’y a pas assez de biens, les mêmes bien se retrouvent donc à changer de mains avec une belle plus-value.

Ajoutez à cela l’effet Brexit 9)http://www.lessentiel.lu/fr/economie/story/Deja-des-effets-positifs-du-Brexit-au-Luxembourg-20860331 ou encore l’arrivée massive de banques étrangères dont chinoises 10)https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/030551149677-le-grand-duche-base-avancee-des-banques-chinoises-en-europe-2114341.php et tout ce petit monde se congratule de voir arriver encore de nouveaux acquéreurs potentiels à fort pouvoir d’achat.

Sauf qu’en ramenant les chiffres à leurs fondamentaux, force est de constater que le marché (qui n’en est pas un..) est entré dans un début de bulle et la modification de certains paramètres pourrait voir les courbes s’inverser.

  1. Une hausse des taux :
    Une hausse progressive des taux d’emprunt augmenterais mécaniquement la charge du remboursement immobilier sur les ménages (qui est déjà très très haute), cela aurait pour effet de ralentir le nombre de transactions, car peu de ménage pourrait se permettre d’acheter à ces prix et donc de faire retomber ou tout du moins stagner les prix.
  2. Une décorrélation forte entre loyer et prix de l’immobilier :
    Ce phénomène est déjà bien en place, les taux de rendements s’effondrent, les investisseurs peuvent trouver des rendements supérieurs (pour un risque équivalent) sur d’autres actifs.. baisse des acheteurs potentiels.. donc ralentissement des ventes…
    Dans la même hypothèse, les ménages pourrait alors préférer louer leur logement, cela leur reviendrait moins cher que de l’acheter (pour un même bien). et décider de placer le reliquat sur des produits offrant un taux de rémunération plus élevé.
  3. Diminution de l’immigration voir départ de la population :
    Une baisse de compétitivité pourrait réduire le nombre de nouveaux arrivant, la demande diminuerait.. et donc…

Que va t il se passer quand un petit nombre de propriétaires foncier va se rendre compte que nous sommes peut être sur un point pivot de la courbe de l’évolution des prix ? Mise en vente massive des terrains afin de pouvoir vendre au meilleur prix, donc offre abondante, donc diminution des prix donc augmentation des mises en vente suivi par les autres propriétaires etc.. ?

Le même phénomène qui entretien la hausse pourrait très très rapidement engendrer une chute des prix du foncier, et donc par effet boule de neige de l’immobilier… a relire la théorie « Castle in the air » de Keynes ou encore la bulle de l’immobilier japonais des années 90 !

La réponse à la question « Faut il investir dans de l’immobilier locatif à Luxembourg » est une question assez épineuse et nombre d’études essayent d’y répondre.
Au vu des chiffres et indicateurs, si le rythme de progression des paramètres (biens disponibles, taux bas, immigration excédentaire, etc..) reste constant, le pays est entré ou va entrer en bulle dans les prochains mois. C’est maintenant aux pouvoirs publics d’anticiper l’atterrissage, car atterrissage il y aura lorsqu’un des paramètres va évoluer.
Soft-landing dans le cadre d’une politique de déblocage foncier régulé, accompagné d’inflation.
Hard-landing si un blocage intervient dans la musique que joue l’orchestre sur la partition de l’immobilier… rendez vous aux environs de 2020 pour le savoir.

Un point non négligeable a été volontaire omis dans cet article, celui de la fiscalité que nous n’avons pas traité dans ce sujet… suite dans un prochain article !

References   [ + ]

By | 2018-02-12T18:53:30+00:00 17th septembre , 2017|Immobilier|0 commentaire

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